يکشنبه ٢٨ آبان ١٣٩٦

بیع « تملیک عین به عوض معلوم »

 منبع :

 نويسنده : علی فرهادی    ایمیل : dadsetan@hadid.ir

 نوشته شده در تاريخ : 1392/04/26  

واقعیت این است که در تعریف بیع « تملیک عین به عوض معلوم » به دست آوردن کالا یا خدمات یا منافع معین با عوض معین و مشخص ، جامعترین و مانعترین تعریف منطقی است که طرفین را به آرامش          می رساند . اما آنچه اکنون در دستگاه قضائی بویژه در کلانشهرها دیده می شود عدم اجرای این تعریف کوتاه و زیبا از بیع است . خریداران زیادی که انبوه سازانی را با عناوین کلاهبرداری و ... تعقیب نموده و با جلب و بازداشت آنها به نظر آرام می گیرند اما پس از مدتی طولانی از بازداشت عملاً چیزی عاید آنها نمی گردد و با هدر دادن زمان ،سرخورده ، بدبین یا حداقل به خسارت کمتری دست می یابند . امـّا برای جلوگیری از بروز چنین هجومی و تشکیل چنین سوابقی چه اقدامی می باید نمود . هرچند بموجب ماده 46 قانون ثبت معاملات راجع به املاک ثبتی باید به موجب سند رسمی انجام شود تا معاملات معارض یا انتقال مالغیر واقع نشود و عملاً نقل و انتقال اموال غیر منقول بنام خریدار رسماً منتقل شود امّا همگان اطلاع داریم سند رسمی صرفاً نسبت به ملکی صورت می گیرد که مراحل ساخت و ساز آن صورت گرفته و پایان کار شهرداری صادر شده باشد تا ثبت بتواند وضعیت دقیق ثبتی را تثبیت و سند صادر نماید و هرگونه اقدامی بجز این برخلاف مقررات ثبتی است ، از طرفی اطلاع داریم مراحل ساخت و ساز از زمان صدور پروانه تا اجرای عملیات عمرانی و اخذ پایان کار با توجه به میزان و متراژ ساخت متفاوت بوده و بعضاً سالها نیز بطول می انجامد . لذا عملاً در این فاصله امکان اخذ سند و به تبع آن انجام معاملات رسمی وجود ندارد . همچنین مشتریان زیادی وجود دارند که به لحاظ شیوه پرداخت ثمن و مضافاً احتمال کمتر بودن قیمت رغبت فراوانی به این سرمایه گذاری دارند لذا :

1-   با توجه به تقاضای فراوان مشتریان و متقاضیان مسکن .

2-  طولانی بودن فرایند ساخت وساز از صدور پروانه تا پایان کار .

3-  عدم امکان صدور سند رسمی قبل از ارائه پایانکار .

4-  منحصر بودن تهیه مسکن از انبوه سازان در کلانشهر ها.

 مشکلات فراوانی را برای طرفین ایجاد می نماید که باید به نحوی رفتار نمود که مواجه با هجوم خریداران و گرفتاری انبوه سازان نگردد که بشرح ذیل بررسی می شود :

الف ) خریدار از وجود پروانه ساخت قانونی مطمئن گردد .

ب) سازنده شخصاً مالک تمام یا قسمتی از عرصه باشد .

ج) خریدارپرداخت وجوه را به میزان آورده طرف مقابل تنظیم نماید یعنی در پرداخت اولیه حساب نماید آیا وجه پرداختی به میزان سهم وی از عرصه می باشد .

و) به میزان پیشرفت کار تعهد به پرداخت مابقی نماید .

د) مراحل ساخت و ساز را در برنامه ای معین مقید به زمان نماید تا در هر مرحله پیشرفت کار حاصل نشد از خسارت بیشتر جلوگیری شود . خریدار همیشه باید حساب کند صرفنظر از اینکه سازنده کلاهبردار است یا نیست بالاخره انسان است و از آینده خود خبر ندارد و حداقل با مرگ مواجه می شود لذا در چنین صورتی اگر وجوه اضافی پرداخته باشد که در ساختمان هزینه نشده است وجوه خود را می خواهد از چه محلی تامین نماید . همین شرایط را در شرایط انتقال مال غیر نیز در نظر بگیرد .

ز) فروشنده نیز مصالح ساخت وساز را دقیقاً تعریف نموده و صریحاً تعیین نماید با چه مبلغی ملک را به فروش خواهد رساند و چنانچه با تکانش های شدید بازار مواجه شود چه تکلیفی خواهد داشت . به هر حال ما باید بدانیم در کلانشهرها امکان تهیه زمین و اخذ پروانه انبوه یا یک واحد برای هر فرد میسّر نیست و هرکس مجبور است برای خانه دار شدن به انبوه سازان مراجعه نماید . همچنین اخذ پروانه تک واحدی بنام هر نفر در عرصه و اعیان دیگران غیر ممکن و غیر اصولی است لذا فقط باید از این طریق خانه دار شود از طرفی خریدار نیز فرد مسلمانی است که قصد دارد از مال حلال خود صاحب مسکن شده و در معامله ای صحیح ، مالی را تملک نماید لذا قطعاً شرعی و قانونی نمی داند که توافقی را با شخصی بعمل آورد و سپس فقط این فروشنده باشد که به تعهد خود عمل کند و به هر قیمتی هرچند به از دست دادن سرمایه های دیگر خودباشد منزلی را تحویل خریدار بدهد بلکه سازنده فردی است که برابر مقررات امکانی فراهم آورده تا مسکنی را تولید و با شرایطی تعریف شده به متقاضی بدهد و متقاضی نیز راهی به جز خرید خانه از این طریق ندارد لذا شرعی نیست معامله ای در طول مدت یکسال و کمتر یا بیشتر با قیمت معین توافق شود لیکن در مسیر اجرای قرارداد به لحاظ تورم و مشکلات خارج از تعهد سازنده نامبرده مال دیگری را از خود به تملیک خریدار در آورد قطعاً خریدار نیز چنین مال حرامی را در زندگی خود نخواهد خواست .

ح) شهرداری به عنوان متولی ساخت و ساز که کلیه مراحل صدور پروانه تا چگونگی اجرا و پایانکار آن را نظارت و مدیریت می کند لازم است به پیمانکار و مالک تکلیف نماید:

1-  تصویری از طبقات وشرح آن را در محل قرار خواهد داد .

 2-  بنگاههای خاصی را به پیمانکار تکلیف نموده که برای انجام معامله معرفی کند .

3- اسامی بنگاهها را در محل اعلام نموده که فقط متقاضیان به آن محل مراجعه نمایند .

4- دفتر چه ای را جهت ثبت مشخصات خریدار تنظیم نموده تا خلاء وجود سند را در مسیر ساخت و ساز تا پایانکار پر نموده و این معاملات در دفتر یا رایانه شهرداری ثبت گردد و ایادی بعدی در صورت معامله فقط برآن مبنا اقدام کنند .

خ) به بانکهای تسهیلات دهنده تکلیف شود در زمان درخواست مالک به اخذ تسهیلات علاوه بر استعلام ثبتی که مالکیت رسمی متقاضی را نسبت به عرصه تایید می نماید از شهرداری نیز استعلام نماید که آیا عملاً مالک عرصه اکنون با ساخت انجام شده مالکیتی در بنا دارد یا عملاً صاحب کاغذ بی ارزشی بنام سند مالکیت است و  بناهای موجود که از عرصه ارزش بیشتری دارد به دیگران واگذار شده است و سازنده قبلآً پول آن را گرفته است ؟

     با توجه به مراتب اگر دارنده پروانه مالکیتی در عرصه ندارد یا معامله به میزان آورده فروشنده صورت نمی گیرد و دارای زمانبندی خاصی نیست قوه قضائیه باید از اعتماد دادن به چنین معاملاتی که اساساً فروش هوا و فضا بوده و عین معین تاکنون محقق نشده است و امکان تحقق آن نیز نامشخص است اعتباری نداده و فقط به دعاوی که تعریف شرعی و قانونی دارد اعتبار داده شود .

نگارنده سوابق زیادی را مشاهده نموده که خریداران به نظر املاکی را در هوا و طبقات دهم و بیستم معامله کرده اند که هنوز نقشه ساخت وساز نیز بر روی زمین اجرا نشده است و  خریدار تقریباً نصف ثمن را پرداخت کرده است و مشخص نیست وجوه حاصله در چه محل صرف شده و تضمینی برای پرداخت خسارت شاکی وجود ندارد . همچنین مشاهده شده انبوه سازانی وجود دارند که به عللی امکان اجرای تعهد خود را در مهلت نداشته اند لیکن خریدار نیز عملاً به تعهد خود در پرداخت ثمن به موقع اجرا ننموده و خود یکی از علل عدم اجرای تعهد پیمانکار بوده است و با شرایطی که ایجاد شد وی بازداشت گردید و امکان ادامه فعالیتش سلب شده است لیکن واقعاً اموالی دارد که شکات می توانند خسارت خود را از آن وصول نمایند یا آنچه ساخته شده کفایت ثمن پرداختی را می نماید لیکن به لحاظ عدم اجرای طرح بعنوان کلاهبرداری معرفی و بازداشت شده اند . امید است خریداران و فروشندگان در اجرای دقیق و صحیح تملیک عین به عوض معلوم هرچند به تدریج حاصل شود اقدام نموده و متولیان ساخت وساز نیز نظارت بهتر بر عملکرد خود نمایند .

صفحه اصلي| اخبار| ساختار نواحی دادسرا| جستجوی پیشرفته| نقشه سایت
© Hadid.ir, All rights reserved              .کلیه حقوق این وب سایت متعلق به دادسرای عمومی و انقلاب کرج می باشد. استفاده از مطالب با ذکر منبع بلامانع است